我現在租的房子特別陳舊毫無現代設計感而且每家每戶都是各管各的一點社交活動都沒有其實下班以后我很希望可以和年輕的朋友一起交流可惜沒有這樣的平臺作為一個90后李俊化名非常苦惱

李俊的煩惱也是目前很多85后與90后存在的

大量的閑置房源給了長租公寓業者盤活資產的機會但同時也帶來挑戰租客都是用腳投票的如何抓住租客的心?如何說服投資者來加盟公寓產業?投資回報如何?這個新產業領域能與酒店業競爭嗎?

記者近期大量調研和走訪了公寓市場與業者狀態后了解到目前越來越多的酒店和房地產業者開始殺入公寓市場加盟將是主要發展模式比連鎖酒店回報期更短的公寓業態并不是每個人都會玩的它需要業者有雄厚的后臺管理實力和90后的心態才能把握精準商機

酒店房地產雙殺入

長租公寓作為一個介于酒店和住宅之間的項目其一直游走在酒店與地產產業之間隨著這幾年房地產政策的變化和房價的一路走高純住宅項目越來越遭遇瓶頸大量的閑置房源開始涌現房屋中介的日子也不太好過

在此狀況下萬科等業者開始將目光瞄向長租公寓比如萬科此前與途家簽約合作將閑置房源給予途家共享雙方共贏萬科解決了閑置房源盤活問題而途家則獲得了房源鏈家則推出自如寓且依托其強大的平臺優勢大力搶奪公寓房源

上海萬科也看到了這個商機今年10月上海萬科開始試驗自己的長租公寓產品Vcom公寓其定位為18～40歲城市青年美國市場上近80%的租賃住房都由品牌運營商管理國內租房市場發展歷程粗放所有運營商加在一起的市場占比不足1%行業無標準規則不一目前市場存在很多痛點這里面有很多機會上海萬科長租公寓負責人告訴記者

在房地產業者試水公寓業態的同時本來就具有先天優勢的酒店業者更是不甘示弱如家推出了逗號公寓并打算連鎖化擴張

如家已經成立了獨立的全資公司來運作公寓品牌逗號我們是做經濟型酒店起家的但我們希望可以更多地覆蓋市場現在一些經濟發達地區有很多流動人口這正是切入公寓市場的好時機我們現在打算做的是整租公寓先集中在一線城市2015年年底打算開出8～9家每年會覆蓋到北京廣州和深圳未來我們會考慮長租和短租結合經營逗號公寓執行總經理陳意告訴記者

而華住也在躍躍欲試鉑濤更是率先推出了長租公寓窩趣并開啟了加盟于是市場上涌現了魔方貝客青客自如寓寓見水滴蘑菇途家小豬短租小螺趣租等一系列公寓品牌

公開數據顯示截至2013年全國租房市場規模超過2.5萬億元20~30歲的青年租房者占80%以上然而高達73.69%的租房者深陷租房癌只有26.31%的租房者相對滿意

硬件與投資回報

那么問題來了不論是酒店業者還是房地產業者或是投資加盟業主究竟要如何做好公寓呢?

首先要看硬件基礎盡管有很多閑置房源但并非所有的物業都適合做公寓

記者采訪貝客青客窩趣逗號等諸多業者后了解到公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市或者是經濟發達活躍的二三線城市因為這類城市的客源具有一定的消費能力和理念四線城市目前還不成熟

具體到細化的選址則物業要求符合距離大中型商業區是步行20分鐘距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內并且附近最好有辦公樓以符合白領上下班需求獨棟物業面積最好是在2000~8000平方米可改建大堂約300平方米要求無暗房或可開陽光天井2米有一次消防驗收手續周邊進出通暢還需有一定停車位物業性質產權清晰

公寓和酒店有共同之處但也有很大不同比如酒店需要布草間客房用品堆放但公寓不需要所以公寓的得房率會比較高酒店不需要分割水電表但公寓每個房間就是一個住戶那么就得分開安裝水電表酒店客房不需要廚房但公寓需要廚房因此公寓物業要求總用電量在房間數乘以2000伏安以上供水管管徑金屬管在40毫米以上PPR管在50毫米以上用水額不低于每月3000噸樓層梁下高度不低于2500毫米結構承載力在2.0KN/平方米以上窩趣公寓CEO劉輝告訴記者

根據上述指標測算經濟型酒店的每間客房投入約在6萬元或更高而公寓的每間房投入約在4萬~5萬元;一間酒店可能要用20多個員工而一間公寓可能僅需2~3人管理;酒店的毛利率約在60%~65%而公寓由于各類成本較低因此毛利率可達90%左右;連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上而公寓則根據分散式和集中式的不同情況投資回報期在1年到3年不等

抓住90后強關系社交

說完了硬件來看軟件

與住宅酒店都不同的是長租公寓大多數住客都是還未成家購房的85后和90后其中尤以90后最為突出

這些住客最大的特點是要求個性化與社交老式的住房毫無個性化且沒有社交平臺很多年輕人會覺得下班后很無聊90后依舊是獨生子女的一代從小孤獨的成長環境使他們很容易以自我為中心也不太會交際但是內心又非常渴望交際因此我們在設計公寓時就要突出個性化色彩和社交平臺劉輝坦言

記者走訪貝客窩趣魔方等公寓后發現這些新興品牌會設計不同的房間格調有符合男生口味的簡潔黑白款有女生喜歡的粉色系列也有商務款甚至日式風格等以滿足90后的個性化需求

在隨機采訪了一些90后租客后記者發現在這些主力租客中社交非常必要如果這個公寓品牌具有良好的社交服務則更多90后會愿意入住而在這里強關系的概念非常重要對于70后而言強關系可能是父母和領導但對于90后而言父母和單位領導并不能左右其抉擇做得不開心明天就辭職的90后大有人在在90后的世界里強關系可能是志同道合的合作伙伴朋友們因此公寓社交平臺必須符合90后的強關系

進一步采訪和業者調研后可以發現90后住客分為幾種臉譜第一種是職業化其有一份體面的白領工作較高的收入這類人群喜歡商務或小資情結的咖啡觀影等活動第二類則是自由創業者這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業者也有自主創業的年輕人他們更偏好音樂健身殺人游戲等項目

針對上述不同人群的喜好貝客窩趣魔方友社等公寓推出了黑暗音樂會攝影愛好者聯盟觀影活動卡丁車游玩等各類活動以增加住客黏性

這些85后90后租客會自然形成各自的"強關系"朋友圈比如喜歡音樂會的是一撥人喜歡運動的是另一撥人有了這種分類我們的活動能夠比較容易進行我曾經偷偷加入他們的微信群發現每天晚上8點以后到第二天的早上8點之間是這些租客社交聊天的高峰時期有時我一覺醒來會有數百條甚至上千條對話通過研究他們的對話我可以清楚地知道租客的需求一位公寓店長告訴記者

為了更好地滿足90后租客的商務與社交需求目前貝客窩趣友社等正與聯合辦公社區商業等積極合作以給租客一站式社交與工作配套服務來吸引住客

我們正在打造的最新項目就是將公寓聯合辦公社區商業基金投資甚至產業孵化融合到一起做一個大聯合概念客人入住我們公寓后可能他上班就在隔壁的聯合辦公樓客人需要創業投資支持和孵化也可以一并滿足這樣大大增加租客黏性我們未來打算模式化連鎖化進行這類聯合化公寓社區產品大力擴張發展友社公寓聯合創始人王偉超透露

不過社交平臺的基準打造也并非易事畢竟眾口難調有時活動成本的分攤和組織也是問題此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題因此公寓業者還需注意風險