當喜達屋3年前要在中國引入新品牌源宿時這家酒店集團將源宿的首店選在了蘇州這是喜達屋旗下10個品牌中當時唯一尚未進入中國的品牌

兩個月前位于蘇州科技城的源宿酒店開業了從蘇州繞城高速上開車下來10分鐘后你就能到達這家有著188間自帶廚房的客房的酒店這里并不是一線城市的市中心黃金地塊周圍是你常在新開發區見到的景象稀少的行人和施工中的樓盤這里未來會崛起一座新城市還是成為又一個空城取決于投資者做規劃時是否頭腦發熱

根據仲量聯行發布的《中國城市60強》報告2014年蘇州甲級辦公樓總量排名全國第8購物中心數量名列第6而五星級國際酒店數量則攀升至第4名超過廣州和深圳這是個看起來酒店供應過剩的市場

不過喜達屋特色精選品牌的高級副總裁BrainMcGuinness認為他們可沒有頭腦發熱中國所謂的二線城市人口也達到500萬甚至更多相當于世界上很多小型國家的人口數量我們是按照市場需求而不是看它是否是二線城市來考慮的

這與王劍鋒的想法類似王劍鋒是蘇州源宿的業主方蘇州科技城科新文化旅游發展有限公司的總經理在管理這家政府背景的公司之外他同時還有一個身份是蘇州科技城商貿發展部主任

蘇州科技城位于蘇州市區的西部屬于蘇州高新技術產業開發區的一部分這個新建的開發區聚集了大量IT公司研發中心新能源公司和生物醫藥企業但又同時背靠太湖周邊有太湖濕地公園大陽山森林公園等景區同時存在著商務型和休閑度假型的酒店需求

在蘇州科技城的規劃中這一區域需要配套幾家檔次定位不同的酒店其中源宿所在的位置原本希望引進一個連鎖品牌的三星級酒店

但當王劍鋒在2012年6月的上海酒店產品交易會上看到源宿的樣板間時他決定改變原來的計劃

這個在當時的展會上引起不小轟動的樣板間展示了源宿作為一家酒店可以提供的獨特生活方式辦理入住都是電子化的;辦完入住客人會拿到一個終端設備之后客人在酒店里的任何服務燈光電視呼叫服務都可以通過這個終端完成;離開酒店時前臺會告訴客人入住期間的碳排放量比傳統酒店的平均值低了多少這個數字可以兌換為喜達屋的SPG會員積分日后客人用這個積分就能再兌換房間或其他產品

圖|源宿蘇州酒店內景

環保健康是源宿想要強調的理念在它的客房中會使用伊萊克斯的節能之星廚具在水槽邊安裝3M凈水器并規定每一家源宿酒店都必須通過美國LEED綠色建筑認證喜達屋旗下的其他9個品牌都沒有這樣的強制要求

而這一切并不需要建造一家豪華酒店的投入

蘇州源宿酒店的標準房間在40平方米左右這通常是四星級酒店的房間面積大小在這個不大的酒店房間中擠進了長款沙發落地燈寫字臺以及客房中間可360度旋轉的平板電視此外在這個空間中還有一個開放式廚房我們希望客人入住源宿酒店時能夠延續他已有的生活方式McGuinness說長住型的客人是源宿的重要目標客群

王劍鋒并不是當時唯一一個心動的開發商2012年正是國際酒店公司在中國高速擴張的年份這一年有154家五星級酒店在中國開業其中有近20個是首次進入中國的豪華酒店品牌這種繁榮景象某種程度上與地方政府過去幾年的政策有關開發商經常需要承諾建高星級酒店才能從政府手中拿到土地批復

不是所有的開發商都了解酒店行業的投資知識和市場競爭狀況他們做品牌選擇時更多出于個人喜好酒店公司們不斷創造的新品牌正好迎合了這種需求

源宿的環保主題吻合蘇州科技城的科技人文生態定位王劍鋒因此動搖了原本找個三星級國際連鎖酒店就好的計劃源宿算四星到五星之間他說科技城要開發的是25平方公里的地塊相當于整個蘇州新區的1/2先開發什么后開發什么開發什么規格的項目他們早有規劃酒店項目處在第一期開發規劃中從跟酒店管理公司簽合作合約到開業酒店的開發時長一般需要2到3年只有酒店開業了才能讓同期完工入駐的寫字樓住宅區的人口跟外部流動起來但在開發前期耗掉大量資金并不明智高端酒店一開始就被排除在外

喜達屋一開始就有自己的傾向為源宿找到愿意定制化新建酒店的開發商只有這種方式才能把我們的環保理念更好地落實McGuinness說一線城市的土地資源已經飽和了改造舊建筑很可能使源宿在進入中國市場之初就失去標準喜達屋大中華區投資拓展部副總裁張明武在談判期間曾向王劍鋒透露他們排除掉了另外一家實力雄厚的全國性開發商

2012年年底蘇州高新區將行政中心搬遷進科技城推動王劍鋒做出這個決定與蘇州市較早開發的園區和高新區金雞湖商圈相比科技城區域距離太湖景區最近但著手開發得最晚無論寫字樓商業地產還是住宅價格都賣不過前兩個已經有固定人口的新城但行政中心的遷移可能改變這種狀況王劍鋒對科技城的酒店生意有了新預期

于是2015年6月12日一家擁有188間客房的源宿酒店在蘇州科技城開業了

源宿酒店依湖而建客人在酒店餐廳吃過飯沿著架在水塘上的石板可以走到湖中心去石板橋是王劍鋒的開發團隊專門為源宿酒店鋪設的蘇州科技城開發區特意在酒店門口設了有軌電車車站方便把這里的客人帶到蘇州樂園或者老城區的蘇州園林去蘇州科技城的自然資源和政府關系如喜達屋所愿地派上了用場

相較于北美地區重在突出客房性價比的源宿酒店蘇州源宿的餐飲和會議空間都增加了兩倍除了可容納200人的會議廳供200人用餐的自助餐廳外還有3個包房王劍鋒在看到建筑設計圖時要求做了這樣的調整他對蘇州市場的了解是蘇州酒店一半以上的利潤來自餐飲客房收入只貢獻剩下不到一半的利潤這一定程度上是高星級酒店數量過多造成的

酒店建成王劍鋒比計劃的投資額多花了1.5億元酒店的能源智能管理系統為達到90%區域可照射自然光而采購的進口落地窗加在建筑外墻上的熱能反射板等多項在能源節約上的投入超過一開始的設想他預期這些投資可以通過同區域的其他項目賺回來

你要看到酒店對一個城市的功能性效應王劍鋒說國際性學校三甲醫院大型超市等高端社區具備的配套項目都被列入規劃另外他們還引入綠地集團在科技城內建一個城市綜合體其中包括一座綠地特色的超高層寫字樓和一個超五星級酒店這些標志性建筑將幫助提升整個區域的地價和招商規格

開業當天源宿住進了30多位客人這跟它在開業前向喜達屋會員推送了優惠信息有關到了周末來自上海南京等周邊城市的短期度假客人就多了起來王劍鋒認為這是個不錯的開端他根據目前的收入情況估計不到一年半這家酒店就可以實現正向的現金流

酒店的一位銷售表示出了一點擔憂酒店本來是作為商務酒店定位的這位銷售說但他們在營業的兩個月中發現商務客源并不多蘇州源宿酒店總經理戴宴于是指導這些銷售找到當地的旅行社合作推出源宿酒店+太湖兩日游源宿酒店+蘇州園林一日游等旅游產品他們為此還在酒店新增了一個兒童游樂室方便家庭出游的客人

作為業主王劍鋒可以從喜達屋那里拿到每個月的結算他會看入住率房價餐飲客單價等指標但看不到客源結構不過他對此表現出通情達理的態度我前期過多地要求酒店管理方給授權的話可能會使他們壓力過大而讓酒店的方向走偏

一般來說在酒店行業我們需要觀察12至19個月才可以準確地看清楚一家酒店的情況看清楚客人與業務的組成比重和渠道以及酒店今后應該怎么做才可以取得成功McGuinness說目前階段最重要的是提升入住顧客的滿意度而不是追求過高的入住率

客源的多元化是個趨勢未來區分酒店的是各自倡導的生活方式的不同戴宴說舊的管理方式不再能直接套在這個新品牌上來用必須根據新的市場變化采用更靈活的方式經營酒店

不過做成一門生意的變量總是會源源不斷地出現在源宿項目簽約后的3年里蘇州又有凱悅晉合豪生青山酒店二期日航逸林希爾頓文博諾富特等6家酒店開業這還不包括這3年里新簽的在未來一兩年相繼開業的酒店